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  物业服务不到位、不及时、态度差,有些业主拒交物业管理费……近年来,各地物业相关投诉居高不下。为此,海口部分小区创新探索“信酬制”物业管理模式,以缓解传统“包干制”下物业与业主的紧张关系。这一模式将小区物业管理费和共有资产经营收益全部归集为“业主共有资金”,设立共管账户,物业服务人按约定比例提取合理酬金,小区业主可随时通过手机登录共管账户查看监督各项收支明细。

  这一模式实际运行情况如何?它能解决小区物业难题吗?半月谈记者就此进行了采访调研。

  将“钱”晒到阳光下,消除信任赤字

  半月谈记者在海口市业主委员会协会党支部书记、琼苑广场小区业委会主任陈多光的手机里,轻点银行App,搜索“我的物业”,进入自己所在小区,就能看到每个月小区收支明细,每一笔征收的物业费都能对应到具体房号。每个小区业主都能像这样查询原始账户。

  陈多光告诉半月谈记者,绝大多数小区物业单方面管账,无人监管,账目不公开、不透明。有的物业公司支个摊子不是为了服务,而是为了捞钱,服务质价不符;有的物业公司声称亏本,实际却贪墨了大量小区公共收益,业主只能哑巴吃黄连。

  琼苑广场小区2003年建成入住,共有517户,20年时间先后经历了4家物业公司,前物业公司有的私自买卖经营权,有的只收钱不服务。

  2020年,小区成立业委会后成功选聘新物业,签订酬金制服务协议,并探索建立信酬制,按照公开透明、约定比例、全民监督的原则进行管理:建立共管账户,物业费、广告收益、停车费都进共管账户;实行双秘钥管理,一把秘钥由物业管理,一把秘钥在业主委托的业委会专人手里,两把钥匙同时使用才能支出钱款;“以收定支”,物业公司编预算,业主大会审核,收多少花多少,不超支;联合银行开发“我的物业”小程序,将所有收支晒到阳光下。

  信酬制运行3年来,业主幸福感、获得感增强了;物业公司定位清晰明确,服务的主动性提高了。“钱清楚了,服务到位了,业主也都自觉自愿地交物业费了,小区物业费收缴率由之前的不足60%,提升到最高97%。”陈多光说。

  2023年,海口市政府工作报告提出推广“信酬制”,全市有省交警总队公寓、和风江岸等20个小区成功导入并运行。

  “信酬制”受认可,推广却不顺利

  半月谈记者了解到,“信酬制”的基础是酬金制,服务协议通常约定物业公司年利润率在8%~12%之间。信酬制是赢得业主信任的好办法,一些接受信酬制的物业公司也因此“不嫌钱少”。长城物业海口绿地海森林项目经理欧阳建军说:“业主信任是物业公司长远发展的前提和基础。”

  过去3年,得益于“信酬制”的运行,海南安善物业服务有限公司备受业主信任,不仅物业费收缴率保持高位水平,新一届业委会还征得全体业主同意,将小区部分公共收益用于提升物业服务水平。

  然而,备受认可的信酬制推广并不顺利,海口全市3182个小区,只有20个小区导入运行。海南省业主委员会协会秘书长黎道武认为,这是因为业委会成立难,没有业委会,便难以组织全体业主与物业公司签订新的服务协议,更何谈导入信酬制。

  据悉,目前海口全市成立业主委员会的小区共有450个,占比14%。业委会成立比例低,主要原因是“候鸟小区”多,许多业主冬天才去住一住,成立业委会在组织业主参与投票环节,往往就止步不前。

  海口宝源花园业委会主任唐友英告诉半月谈记者,小区开发商持有大量商铺和地库400多个产权车位,每次召开业主大会,都找一堆理由拒绝投票,导致参与业主房产面积总是过不了2/3,按照相关规定,无法开展选聘新物业等工作。

  海口市住建局物业科科长刘亮武认为,除了投票难,有的业主对业委会同样不信任,比如实行“信酬制”的小区也有业主投诉,称业委会监督不力,还通过暗藏漏洞的“议事规则”巧立支出名目,贪墨属于全体业主的公共收益。

  缓解物业矛盾,还需更多配套制度

  今年78岁的退休老党员陈多光说,信酬制很好,但如果执行这项制度的物业公司项目经理不作为,或者业委会委员存私心,信酬制也会大打折扣,甚至名存实亡。如果物业公司与业委会双方均履职到位,传统的“包干制”也能将小区管理得有声有色。

  如何避免人为因素加剧物业矛盾?受访行业协会负责人、小区业委会成员、基层干部认为,关键还是要各地党政部门在法律框架下,认真制定符合本地实际的规范性文件,对城市小区实行精细化管理。

  ——为物业公司减负。将水电抄表到户等不该物业公司承担的负担,交还给水电企业承担,减轻物业公司的人力支出和垫资压力。“物业公司在这方面支出增加,势必要降低服务标准控制成本,损害业主利益。”海南省物业管理协会秘书长洪亮说。他同时建议,尽快规范开发商交付房屋过程中“承接查验”的流程和细节,避免开发商遗留问题成为投诉重灾区。

  ——规范业委会议事规则。陈多光说,现在业委会议事规则大多由业委会(筹备组)拟定,交由业主大会投票通过,在这一过程中,投票业主大多盲从,并不细抠议事规则具体条款,以致有些小区业委会巧立各种小修小补的名目,像蚂蚁搬家一样贪墨业主公共收益,有的甚至将小区维修基金洗劫一空。

  ——加大对业委会的培训及经费支持力度,使业委会成为社区治理的重要力量。业委会属于业主自治组织,不拿取一分钱补贴,以致年轻人不愿干、老年人干不好。“许多小区业委会和筹备组成员,相关法规都没通读过。”海南省业主委员会协会专家委员会委员钟海认为,要提升业委会参与社区治理的能力,可由街道社区向各小区业委会购买服务,以激励更多有能力的年轻人全身心投入这项工作。

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作者 绿色华夏网

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